경매입찰자격요건
경매입찰자격요건
1.경매행위(입찰)에 참가할 수 없는 사람
- 재경매의 경우 종전경락자
- 이해관계집달관 및 그 친족 (집달관법 제11조)
- 경매부동산의 감정인 및 그의 친족
- 이해관계 집행법원의 법관, 담당법원 직원(주사)
- 외국인(단, 외국인토지법시행령 제 5조에 의해 내부장관의 허가가 있을 때는 가능함)
- 강제집행면탈죄(형법 제327조)
- 부당하게 타인과 담합하거나 경매를 방해한자 및 교사자
- 공무상 비밀표시무효죄(형법 제140조)
- 공무집행방해죄(형법 제136조)
- 위계에 의한 공무집행방해죄(형법 제137조)
- 공무상보관물의 무효죄(형법 제142조)
- 경매·입찰의 방해죄(형법 제315조), 권리행사방해죄(형법 제323조)
- 타인의 경매행위(매수신청)을 방해한 자 및 교사자
- 위와 같이 법률에 규정된 유죄판결을 받고 그 판결 확정일로부터 2년을 경과하지 아니한 자들은 부동산 경매절차의 경매행위(입찰행위)에 참가할 수 없으며 만약 참가하였다 하더라도 무효처리 됩니다.
- 또한 위에서 나열한 항목에 해당되는 자는 民訴 제 539조의 2에 의해 경매법정에 입장을 금(禁)하거나, 퇴장, 매수신청을 금할 수 있다라고 완곡하게 명시되어 있으나 실질적으로 이들의 경매매수신청은 금지되고 있습니다. 그러므로 이러한 사람을 대리인으로 하여 경매를 대행하게 하였더라도 입찰자체가 무효처리 되든지 또는 경락일에 가서 법원에 의하여 경락허가를 받을 수 없으므로 주의를 요합니다.
2.입찰에 참여할 수 있는자
- 채권자
- 담보권자
- 제 3취득자
- 채무자의 가족
- 물상보증인(임의경매의 경우)
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※ 매각허가에 대한 이의사유(민사집행법 제 121조)
❶ 강제집행을 할 수 없거나 계속 진행할 수 없을 때
- 강제집행의 요건, 강제집행의 개시요건, 강제경매신청의 요건이 흠결된 경우
- 집행의 정지 또는 취소사유가 있을 때
- 집행절차 중에 집행법상의 절차의 진행을 저해하는 사유가 발생하는 경우
❷ 최고가매수인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 경우
- 미성년자, 금치산자, 한정치산자와 같이 독립하여 법률행위를 할 수 없는 자가 독립하여 응찰한 때
- 채무자, 재매각에 있어서의 전매수인, 집행관과 감정인 그 친족이 응찰한 경우
- 농지입찰에 있어서의 농지취득자격이 없는 자
❸ 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수인을 내세워 매수신고를 한 때
❹ 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 민사집행법 제 108조(매각장소의 질서유지) 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때
❺ 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있을 때
❻ 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때
❼ 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때
※ 직권으로 매각불허가 결정하는 경우
❶ 이해관계인의 이의가 정당하다고 인정한 때
법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인의 매각허가에 대한 이의가 정당하다고 인정한 경우에는 매각불허가결정을 한다.
❷ 직권으로 불허가 할 사유가 있을 때
- 부동산이 멸실하거나 제3자가 압류전의 가등기에 기하여 본등기를 경료 한 경우
- 사립학교의 교지, 교사 등 법률상 양도가 금지된 부동산
- 최고가매수신고인이 부동산으로 매수할 능력이나 자격이 없는 경우에는 능력 또는 자격의 흠결이 매각결정기일까지 제거되지 아니한 때(농지취득자격증명 등)
- 법률상의 매각조건에 위반하여 매수한 경우
❸ 과잉경매가 되는 때
수 개의 부동산을 경매한 경우에는 1개의 부동산의 매득금으로 각 채권자에게 변제하고 강제집행비용에 충분한 때에는 다른 부동산에 대한 매각을 허가하지 아니한다.
❹ 부동산의 훼손을 이유로 매각불허가신청을 한 때
매각의 실시 후에 천재지변 기타 자기가 책임질 수 없는 사유로 인하여 부동산이 훼손된 때에는 최고가매수인은 매각불허가신청을 할 수 있는 바 이 경우 부동산의 훼손이 경미한 때를 제외하고는 매각을 불허가한다.