8·31 부동산대책

8·31 부동산대책

- 매경기자들의 족집게 해설 -

매일경제 편집국 부동산취재팀

매일경제신문사 / 2005년 10월 / 298쪽 /

 

 

▣ 저자   매일경제 편집국 부동산 취재팀

부동산 시장의 패러다임을 바꾸게 될 메가톤급 ‘8·31 부동산종합대책’을 심층취재하기 위해 매일경제신문사 편집국내 부동산 관련기자들이 총출동했다. 부동산부의 임규준 부장과 이택수 차장, 설진훈·박기훈·이진우·서천동·김규식·김태근·오재현·유용하·문일호 기자, 편집당당 김초롱이 씨 등 부원 전원과 경제부 윤재오 차장, 황인혁·황형규·송성훈 기자, 금융부 노영우 기자 등이 저술 작업에 참여했다.

 

▣ Short Summary

좁은 국토에 많은 인구가 몰려 사는 우리로서는 희소성 때문에서라도 부동산 값이 비쌀 수밖에 없다. 이는 대만, 홍콩, 싱가포르 등 땅덩어리가 좁은 나라나 도시에서는 공통적으로 나타나는 현상이기도 하다. 그러다 보니 그만큼 정부가 관여하는 비중이 클 수밖에 없다. 그렇다면 10·29대책의 후속편 격인 이번 8·31대책은 얼마나 약발이 있을까? 결론부터 말하면 종전 대책과는 근본적인 틀에 변화가 있다는 점에서 과거 사례와는 차원이 다름에 주목할 필요가 있다.

 

매일경제 부동산부 기자를 중심으로 한 부동산취재팀은 8·31대책 발표를 전후해 정책 협의부터 일선 중개업소까지 현장을 구석구석 발로 뛰며 풀어 쓴 해설집을 이 한 권의 책으로 담았다. 내용에 대한 설명과 함께 개별 사례를 이해하기 쉽도록 Q&A(문답풀이) 형식으로 꾸몄다. 또한 부록으로 정부의 대책 발표문 전문을 수록해 독자들이 직접 내용을 확인할 수 있도록 했다.

 

▣ 차례

1. 8·31부동산 대책 바로 알기

사도 세금, 가지고 있어도 세금, 팔아도 세금

보유세 강화 : 고가주택은 1채만 가져도 세금 폭탄

집부자 양도세 확 늘어난다

거래세율 낮아도 세금은 인상

개발부담금, 기반시설부담금제로 땅 투자 어려워진다

재개발·재건축 입주권도 주택이다

송파신도시 건설 등 공급도 늘린다

임대아파트 건설 등 서민 주거안정 어떻게

뉴타운 개발 강북이 바뀐다

주택담보대출 어려워진다

 

2. 아는 만큼 돈 되는 稅테크

다주택자 양도세 줄이려면

종부세, 재산세 얼마나 늘어나길래

언제 사야 취득·등록세 적게 내나

똘똘한 집 한 채가 효자 노릇 한다

지방발령으로 불가피한 1가구 2주택자

재건축·재개발 입주권 세금 줄이려면

 

3. 포스트 8 · 31 재테크 어떻게

신흥 노른자위로 떠오른 송파신도시

판교신도시 내년 부동산 시장에 태풍의 눈 된다

청약통장 활용 더 커졌다

뉴타운 지금 투자해도 안 늦었나

부동산 거래 이중계약서 못 쓴다

상가, 오피스텔 경매 틈새시장이 뜬다

부동산펀드에 눈 돌리자

땅 투자 계속해도 되나

금융상품으로 눈 돌릴까

 

4. 8 · 31 이후 부동산 시장

집값 얼마나 떨어질까

집값 누르니 전세금 오른다

움츠러든 강남 재건축 시장

대책 이후 토지 시장 전망과 투자요령은

 

5. 종합대책 문답풀이

 

6. 부록

서민주거 안정과 부동산 투기 억제를 위한 부동산제도 개혁 방안

제2단계 주택담보대출 리스크 관리 강화 방안

  

1. 8 · 31부동산대책 바로 알기

 

사도 세금, 가지고 있어도 세금, 팔아도 세금

부동산 거래관행에 혁명적인 변화가 2006년 1월 1일부터 이뤄진다. 모든 거래에서 실제가격을 시·군·구에 반드시 신고하도록 부동산중개업법이 바뀐 것이다. 거래당사자나 중개업자가 실거래가액을 30일 이내에 시·군·구에 신고하지 않으면 거래당사자는 취득세의 3배 이하에 달하는 과태료를, 중개업자는 임의등록취소 또는 6월 이내의 자격정지라는 엄중한 처벌을 받게 된다. 법무부는 부동산등기법까지 개정해서 시·군·구에 신고된 실거래가를 등기부에 반드시 기재하도록 할 방침이다. 이는 ‘8·31부동산대책’으로 나오기 전부터 예고됐던 사항이기는 하지만 일반인들의 부동산 거래과정에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 보인다.

 

2006년부터는 집을 살 때 내는 취득세와 등록세 부담이 지금보다 1%포인트 낮아진다. 개인끼리 거래할 때 내는 취득세의 경우 기존 2%에서 1.5%로, 등록세는 1.5%에서 1.0%로 각각 0.5%포인트씩 인하되기 때문이다. 이에 따라 농어촌특별세(취득세의 1.0%)와 교육세(등록세의 2.0%)를 합한 거래세율은 2005년 4.0%에서 2.85%로 떨어진다. 하지만 거래대금 산정기준이 바뀌기 때문에 세금이 오히려 늘어나는 경우도 많을 전망이다. 2005년은 실제 거래 금액의 80% 수준(일부 지역은 60% 수준인 경우도 많은 등 지역에 따라 시가 반영률 차이가 큼)인 공시가격을 기준으로 취득·등록세를 내지만 2006년부터는 실제 거래된 가격을 기준으로 세금을 매기기 때문에 세부담이 늘어나는 경우도 많을 것으로 예상되고 있다.

 

취득요건이 까다로워지는 경우도 있다. 부동산 가격 상승의 주범으로 지목되고 있는 땅 거래의 경우가 그렇다. 2005년에는 농지나 임야를 취득할 때 사전거주 요건이 6개월이지만 앞으로는 세대원 전원이 1년 이상 거주해야만 취득이 가능해진다. 또한 토지거래허가를 신청할 때 자금조달 내역까지도 제출해야 하는 등 조건과 절차가 상당히 까다로워진다. 이번 부동산 대책으로 땅부자와 집부자들은 부동산을 팔지 않고 가만히 가지고 있어도 높은 세금을 내야 한다. 2005년에는 사람별로 따로 세금을 매기고 있지만 2006년부터는 세대별로 합산하는 방식으로 바뀌고, 과세기준금액도 현행 9억 원 초과에서 6억 원 초과로 낮아지기 때문이다. 그만큼 종합부동산세를 내야 하는 대상이 크게 늘어난다는 얘기다. 실제로 2005년 현재는 4만 명 정도가 내던 종부세 대상자가 2006년부터는 16만 가구로 크게 증가한다.

 

세 부담 규모도 큰 폭으로 늘어난다. 2005년에는 실제 기준가격의 50%만 적용해서 세금을 계산하고 있지만 2006년부터는 과표 적용률이 70%로 높아지고, 이후 10%포인트씩 높아져 2009년에는 100%가 된다. 이때부터는 실제 가격을 기준으로 종부세를 내게 된다는 얘기다. 세율이 가만히 있어도 세금은 늘 수밖에 없는 구조다. 또 종부세 증가에 상한선을 뒀던 제도도 바뀐다. 지금은 종부세 부담 증가폭이 아무리 늘어나도 전년대비 1.5배 이상으로 증가하지 못하게 제한하고 있다. 하지만 2006년부터는 3배로 상향조정된다. 사실상 제한폭이 없어지는 것과 비슷한 효과가 예상된다.

 

가구당 집을 2채 가진 2주택자들이 집을 팔 때 내는 양도세 부담은 이번 대책으로 크게 늘어나게 됐다. 2006년부터 당장 실거래가 과세가 시작되고 2007년부터는 양도세율 마저 50% 단일세율로 대폭 오르기 때문이다. ‘실거래가’ 과세에 ‘양도세 중과’까지 동시에 겹치는 2년 뒤부터는 세금부담이 지금보다 대략 2-3배 가량은 높아질 전망이다. 물론 이사나 결혼, 노부모 봉양 등을 위해 불가피하게 2주택자가 된 경우는 양도세 중과대상에서 제외된다. 상속이나 증여를 할 때 내야 하는 세금부담도 높아진다. 세율변화는 없지만 2006년부터 실거래가 신고제도가 시행되기 때문에 과표 현실화에 따른 세부담 증가가 불가피할 것으로 예상된다.

 

보유세 강화 : 고가주택 1채만 가져도 세금 폭탄

서울 강남지역 등 주요 투기지역의 고가주택 매입자와 다주택자들이 ‘세금 태풍’에 휘말리게 됐다. 개정된 부동산중개업법 시행으로 2006년 1월부터 실거래가 신고제가 도입되고 1가구 2주택자와 비사업용 토지에 대한 양도세 실거래가 과세가 적용되는 데다 부동산 부자를 겨냥한 종합부동산세가 2006부터 대폭 강화되기 때문이다. 정부는 2005년 5·4대책을 발표할 당시 부동산을 보유하고 있을 때 내는 보유세의 실효세율을 2017년까지 1%로 올릴 방침이라고 밝혔다. 그리고 이 같은 방침은 8·31대책에서 보다 구체화됐다. 이번 대책으로 종합부동산세 대상자의 보유세 실효세율은 2009년 0.89%로 올라가고 2017년에 1.04%로 상향조정될 것으로 전망된다. 

 

개발부담금, 기반시설부담금제로 땅 투자 어려워진다.

정부는 2004년부터(비수도권은 2002년) 시행을 유보해온 개발부담금제를 2006년 1월부터 부활시키기로 했다. 개발부담금제 부과대상은 택지개발, 공업단지, 관광단지, 도시환경정비, 유통 단지, 온천, 터미널, 골프장 등 30개 토지개발사업(도시지역 200평 이상, 비도시지역 500평 이상)이다. 비교적 대규모 사업이 대상이다. 개발이익은 토지개발이익(사업종료시 지가-사업착수시 지가-개발비용-정상 지가 상승분)에 부과율(25%)을 곱해 산출한다. 단 재건축, 재개발, 기업도시 등은 개발부담금 부과대상이 아니다. 재건축·재개발을 대상으로 도입되는 것이 기반시설부담금이라 보면 된다.

 

기반시설부담금제도는 개발로 인해 야기되는 기반시설(도로, 상·하수도, 공원, 녹지, 학교 등)설치 비용을 개발행위자에게 부담토록 하기 위한 것이다. 토지개발 때 기반시설을 갖춰 난개발을 방지하는 한편 투기를 억제하는 효과도 거둘 것이라는 생각이다. 기반시설부담금을 부담하는 주체는 주택(아파트), 상가 등을 짓는 민간사업자가 된다. 기반시설부담금은 관련 법규 정비기간을 고려하면 2006년 상반기부터 시행될 것으로 예상된다. 부과대상은 신규주택, 상가, 오피스빌딩, 재건축, 재개발 등 일정 기준을 넘는 건축행위이다. 부과 기준은 기반시설비용(표준공사비+해당 지역 용지비)에 건축 연면적을 곱해 부담금을 산정하며 여기에 기반시설 설치를 위해 이미 지출한 비용과 다른 부담금을 공제해 준다. 정부는 기반시설 설치비용의 민간부담률은 30%가 넘지 않도록 설정할 방침이다.

 

8·31토지대책은 한마디로 토지를 사기도, 팔기도 어렵게 만들었다. 정부는 비사업용 토지에 대한 종합부동산세 과세를 강화하기로 했다. 과표적용률을 2006년 20%포인트 상향 조정하고 2007년부터 매년 10%포인트씩 올릴 예정이다. 따라서 종부세는 2006년부터 공시가격의 70%, 2007년에는 80%, 2008년에는 90%, 2009년에는 공시가격 100%를 과세표준으로 적용한다. 종부세 과세방법도 인별 합산에서 가구별 합산으로 바꾸고 기준금액도 공시지가 6억 원에서 3억 원을 넘는 토지에 대해 종부세를 부과하기로 했다. 종부세 세부담상한도 종전 전년대비 1.5배에서 3배로 확대하기로 했다. 정부는 2009년까지 종부세 과세대상 비사업용 토지에 대한 평균실효세율 1%수준을 달성할 것으로 예상하고 있다.

 

토지에 대한 양도세도 크게 늘어난다. 양도세 과세를 2006년부터 실거래가로 부과한다. 현재는 개인의 경우 1년 미만(양도세율 50%)이나 미등기시(70%)만 실거래가로 과세하고 있으며 2년 이상 보유(9-36%)나 1-2년 보유(40%)는 공시지가로 과세했다. 정부는 2006년부터 비사업용 나대지나 잡종지 및 부재지주 소유 농지, 임야, 목장용지에 대해 실거래가로 과세할 예정이다. 2007년부터는 모든 토지 양도에 대해 실거래가로 전면 전환한다는 방침이다. 비사업용 나대지 등에 대해서는 1가구 3주택에 부과되는 세율인 60%를 적용한다. 또 장기보유특별공제(양도차익의 10-30% 공제) 적용을 배제할 계획이다. 법인의 경우도 개인과 비슷한 수준으로 과세할 수 있도록 비사업용 나대지, 잡종지와 주업으로 하지 않는 법인이 소유하는 농지, 임야, 목장용지에 대해 법인세와 특별부가세 30%를 부과하기로 했다. 따라서 법인세 25%와 특별부가세 30%를 합하면 모두 55%가 부과된다. 정부는 매물 유도를 위해 비사업용 나대지 등에 대한 양도세 강화는 1년 간 유예기간을 줘 2007년부터 적용할 방침이다.

 

재건축·재개발 입주권도 주택이다

2006년부터 재건축·재개발 아파트에 대한 조합원 입주권(분양권)이 과세된다. 이번 조치로 서울 대치, 개포, 고덕 등 주요 재건축시장과 재개발 구역에 일대 폭풍이 휘몰아칠 전망이다. 2005년 현재 재건축 사업이 진행되고 있는 곳은 현행 조건(입주권을 주택 수에 포함시키지 않는 것)이 그대로 유지되지만 2006년부터 재건축·재개발사업의 관리처분계획이 인가된 입주권은 주택으로 간주된다. 또한 2005년 이전 재건축사업의 입주권을 2006년 이후 새롭게 취득할 경우도 주택 수에 포함시킨다.

 

이번 조치는 재건축·재개발 아파트의 조합원 입주권에만 적용된다. 일반 분양권(신규주택 분양권)은 계속해서 주택이 아닌 채권(완성된 아파트를 받을 권리)으로 간주한다는 얘기다. 따라서 보유세(재산세+종합부동산세) 부담은 늘지 않는다. 재건축·재개발에 들어간 토지지분은 사업용 토지로 간주돼 다른 주택과 분리 과세된다. 전문가들은 이번 조치로 조합원 입주권을 매수하려는 수요는 줄어드는 반면 양도세 증가를 피하기 위해 매물을 내놓는 경우는 늘어날 것으로 예상하고 있다. 이에 따라 8·31대책으로 약세를 보이고 있는 주요 재건축단지의 시세도 더욱 하락할 것으로 내다보고 있다.

 

송파신도시 건설 등 공급도 늘린다

8 · 31대책에 포함된 주택공급 분야 대책은 단순한 ‘산수’에서 시작된다. 정부는 2006년부터 2010년까지 5년 동안 수도권에서 필요한 주택을 연 30만 가구로 잡았다. 수도권 가구 증가에 따라 15만 가구, 소득증가에 따라 5만 가구, 자연스럽게 허물어지는 주택을 대체하는데 6만 가구가 각각 필요하다는 계산이다. 이에 덧붙여 오는 2012년까지 주택보급률을 112%로 끌어올리기 위해서는 4만 가구의 잉여분이 필요할 것으로 보고있다. 문제는 매년 수도권에서 공급 가능한 주택수가 24만 가구에 불과하다는 점이다. 매년 6만 가구가 부족한 셈인데, 1만 가구는 뉴타운 등 도심지 광역개발 활성화 등을 통해 그럭저럭 조달할 수 있을 것이란 전망이다. 결국 실제 모자란 주택은 연 5만 가구인데 매년 5만 가구를 지으려면 300만 평씩, 5년 동안 총1,500만 평의 택지가 추가로 필요하다는 게 정부의 계산이다.

 

5년 동안 추가로 필요한 공공택지 1,500만 평 중 200만 평은 송파신도시를 통해 조달된다. 나머지 1,300만 평 중 1,000만 평은 현재 개발이 진행 중인 기존 택지지구 주변을 확대 개발하는 방식으로 마련할 계획이다. 1,000만 평이면 총 14만 가구를 지을 수 있는데, 이중 6만 가구는 전용면적 25.7평 초과 중대형 평형으로 짓는다는 계획이다. 현재 거론되고 있는 곳은 김포신도시, 양주·옥정지구 등 4-5곳에 이른다. 관계 부처간 협의가 마무리되지 않아 8·31대책 발표에는 포함되지 않았지만 파주 등 2기 신도시와 오산 세교·궐동지구가 후보지로 거론되고 있다.

 

앞으로 5년 동안 수도권에서 필요한 중대형 주택은 매년 8만3,000가구인데, 이중 공급 가능한 물량은 6만 7,000가구에 불과한 실정이다. 결국 매년 1만 6,000가구의 중대형 주택이 모자랄 것으로 예상된다. 정부 방침은 모자란 것보다 훨씬 많은 물량의 중대형평형 아파트를 공급하겠다는 것이다. 정부는 기존 택지지구에서 전용 25.7평 초과 중대형 아파트의 건설 비중을 현재 40%(면적기준)에서 50%로 상향조정하기로 했다. 정부는 또 중대형 아파트가 3,100가구 늘어나는 판교신도시와 함께 인천 청라지구에도 중대형 아파트를 8,000가구에서 1만 6,000가구로 8,000가구 늘리기로 했다. 주무부처인 건교부는 ‘야심찬 공급계획’이 부동산 시장안정에 크게 기여할 것으로 기대하고 있다. 그러나 앞으로 5년 간 추가 조달해야 할 수도권 택지 1,500만 평 중 300만 평의 조달방안은 여전히 모호한 상태다. 5만 가구 공급계획이 확실하게 세워진 송파신도시에 관심이 더해지는 것도 수도권 주변에 ‘쓸만한 땅’이 없기 때문이다.

 

임대아파트 건설 등 서민 주거안정 어떻게

부동산 시장 안정을 제1 목표로 내세운 참여 정부는 주택이 투기 대상이 아닌 단순히 ‘사는 곳’이라는 인식 전환을 위해 대규모 임대주택 건설에 ‘올인’하고 있다. 특히 공급 측면에서는 2006년 분양되는 판교 공급물량 확대와 송파구 거여동 200만 평 미니신도시에서 최대 2만9,000가구 임대주택, 김포 ·옥정 등 4-5개 지구의 개발규모 확대 등 선택의 폭이 넓어질 전망이다. 판교의 경우 전체 공급주택 2만9,000가구 가운데 무려 절반에 가까운 1만 3,000여 가구를 임대아파트로 짓기로 했다 송파 신도시 역시 5만 가구 중 임대아파트 비중을 최소 50% 이상 확보하겠다는 게 정부 생각이다.

 

또 그 동안 ‘못 사는 사람이 사는 동네’라는 부정적 이미지로 인기가 없던 임대주택단지를 업그레이드하겠다는 방침이다. 일단 평형이 넓어진다. 판교·송파신도시 등 공영개발 택지에 공급되는 총 9,000가구 규모는 중대형으로 지어진다. 중대형 임대아파트는 정부가 8·31부동산대책에서 새로 도입한 제도로서 세입자가 주택공사 등 공공사업자와 일반 전세계약처럼 2년 계약하는데 일정기간 후 분양 전환되지는 않는다.

 

8·31대책은 국민임대주택을 지을 수 있는 그린벨트 해제 가능면적을 기존 30만평에서 50만 평으로 대폭 확대하고 추진중인 택지개발지구를 확대해 1,000만 평 규모 택지를 추가로 공급한다는 계획을 담고 있다. 현재 개발계획을 확정하지 않은 김포, 이의 등 2기 신도시와 고양 삼송, 남양주 별내, 양주 옥정 지구 등에 적용될 전망이다. 서울 강남권과 가까운 우면 2지구 15만 3,000평은 국민임대주택단지 예정지구로 지정됐다. 국민임대주택 1,955가구를 포함해 총 2,918가구가 지어져 오는 2008년 하반기부터 공급될 예정이다.

 

이번 종합대책에서 무주택자들을 위한 방안은 주로 대출 확대, 금리 인하 등 금융 지원에 집중돼 있다. 2005년 10월에 지난 2001-2003년 인기를 끌었던 생애 최초 주택구입자금 대출이 부활된다. 처음 주택 구입을 하는 사람에 한해 전용면적 25,7평 이하 주택을 구입할 경우 시중 금리보다 훨씬 저렴한 이율로 구입자금을 빌려주는 제도다. 저소득 근로자는 서민 주택구입자금 대출을 눈여겨볼 필요가 있다. 연소득이 2,000만 원 이하든지 1억 5,000만 원 이하 주택을 구입할 경우 이율을 1%포인트 낮춰주는 혜택이 있다. 비투기 지역 전용면적 25.7평 미만의 집 구입에는 담보대출 한도를 상향조정해 주는 모기지보험제도가 도입된다. 청약제도는 현 상황에서 내집 마련 확률이 적을 수록 우선 순위를 주도록 하는 등 대폭 개선 될 전망이다. 무주택기간이나 소득, 자산, 가구 현황 등을 고려해 서민들이 이번 제도를 통해 혜택을 받을 수 있도록 조정한다는 방침이다.

 

뉴타운 개발 강북이 바뀐다

이번 8·31대책에는 관심을 모았던 강북 광역·공영개발과 뉴타운 등 이른바 ‘도심광역 재개발’의 전체 방향도 제시됐다. 노후 단독주택지구를 정비하는 재개발 사업은 최근 10년 간 서울시내에서 건립된 전체 아파트 중 19% 수준에 머물렀다. 이는 한 해 평균 1만 1,000가구 수준. 게다가 2000년 이후부터는 갈수록 신규사업이 줄어드는 추세다. 이는 재개발이 용적률과 층고제한 등 각종 규제로 묶여 사업진행이 어려운데다 구역 내 토지나 주택 소유자간에 이해관계가 복잡해 원활한 사업추진이 어려웠던 탓이다. 이번에 나온 광역 재개발안은 ‘민간조합 주도·소규모’라는 기존 재개발의 단점을 개선하기 위한 것이다.

 

정부안에 따르면 광역 재개발 사업지는 최소 15만 평 단위로 지정되고 소규모 재개발과 달리 교통·문화·교육시설이 대폭 개선된다. 특히 특수목적고 설립·운영 등 교육환경 개선에도 많은 신규투자가 이뤄질 계획이다. 개발비용은 민간자본과 기반시설부담금 등 개발이익 환수 장치를 적극 활용해 공공부문 부담을 가능한 한 줄일 방침이다. 여기에다 공공부문이 시행하는 재개발 사업에 대한 혜택도 파격적으로 주어진다. 주공이나 지차체, 개발공사 등이 사업시행자로 나서는 재개발 사업지는 사업 시행자 지정요건이 주민 2분의 1 동의로 완화되고 전용면적 25.7평 이하, 소형평형 의무비율도 60% 이상으로 낮아지며 용적률도 50-100%까지 높아진다.

 

주택 담보대출 어려워진다

부동산종합대책이 나오기 하루 전날인 2005년 8월 30일에 발표된 제2단계 주택담보대출 제한 조치는 투기지역에서 아파트 담보대출을 사실상 ‘1가구 당 1건’으로 제한하는 것이 핵심이다. 앞선 6월 30일 제1단계 조치에서 1인당 1건으로 제한한 것보다 훨씬 강도 높은 것이다. 이번 조치는 ‘투기지역’을 대상으로 한다. 투기지역 밖의 아파트를 구입하는 사람은 이번 조치에도 불구하고 주택담보대출을 받는 데 제한을 받지 않는다. 2005년 9월 12일 기준으로 서울의 강남구, 성동구, 은평구 등 13개 지역을 포함해 전국 56개 지역이 주택투기지역으로 지정돼 있다. 또 이번 조치는 ‘아파트’에만 적용이 된다. 투기지역이라고 하더라도 단독주택이나 연립주택을 구입하려는 사람에게는 적용되지 않는다는 듯이다.

 

우선 배우자는 물론 30세 미만의 미혼자도 소득이 없으면 대출을 해주지 않는다. 배우자나 자녀 이름으로 아파트 담보대출을 받아 부동산 투기를 하는 것을 원천봉쇄하기 위한 조치다. 이번 조치에서는 또 민법상 20세 미만 미성년자의 주택담보대출을 전면 금지했다. 미성년자는 투기지역과 비투기지역, 아파트 연립 단독주택을 막론하고 어떤 방식의 주택담보대출도 허용되지 않는다. 이미 주택담보대출을 받은 미성년자는 일정 기간 안에 전액 상환해야 한다. 미성년자 대출이라 하더라도 부모의 사망 등으로 주택담보대출을 승계 받았거나 소년 · 소녀 가장인 경우에는 예외적으로 허용된다. 또 미성년자가 결혼했을 경우에는 이번 조치에 해당되지 않는다. 지금까지 살펴봤듯이 앞으로 투기지역에서 1가구 당 1건을 초과해 아파트 담보대출을 받는 것은 사실상 어려워졌다. 여기에 한 가지 더 강력한 조치가 남아있다. 기존에 한 사람이 투기지역에서 3건 이상 아파트 담보대출을 받았다면 2건 이외에는 일정 기간 동안 전액 상환해야 한다. 일정 기간은 미성년자 전액 상환 조건과 마찬가지로 만기 도래 시점을 기준으로 1년 이내다.

 

 

2. 아는 만큼 돈 되는 稅테크

 

다주택자 양도세 줄이려면

양도세 부담을 덜기 위한 2주택자들의 고민이 많다. 언제 무엇부터 파는지에 따라 양도세 부담이 3배  정도 벌어질 수 있기 때문이다. 집을 팔아야만 하는 상황이라면 가급적 2006년까지 파는 게 좋다. 2007년부터는 모든 주택에 대해 실거래가를 기준으로 양도세를 매기기 때문이다. 물론 이미 투기지역에 있는 주택이라서 실거래가로 양도세를 내야 하는 상황이라면 2005년이나 2006년, 2007년 이후 양도세 부담은 차이가 없다. 1가구 2주택자 가운데 주택을 팔 생각이 있다면 적어도 2006년까지는 팔아야 양도세 부담을 줄일 수 있다.

 

2주택자도 주택이 투기지역인지 비투기지역인지 여부를 먼저 구분해야 한다. 비투기지역 주택의 경우는 2005년 현재 공시가격(시가의 80%)을 기준으로 양도세를 내고 있기 때문에 2006년보다는 2005년에 파는 것이 양도세 부담을 덜 수 있다. 2006년부터는 2주택의 경우 양도세를 실제거래가격을 기준으로 매기기 때문이다. 특히 공시가격과 실제 거래가격의 차이가 큰 지역일수록 2005년과 2006년 양도세 부담의 차이도 커질 수 있다. 하지만 투기 지역에 있는 주택일 경우는 이미 현재도 실거래가격으로 양도세를 내고 있기 때문에 2006년 말까지만 팔면 된다. 2주택자에 대한 양도세율이 50%로 크게 높아지는 2007년 이전에만 팔면 중과는 피할 수 있기 때문이다. 물론 2007년 이후에 팔더라도 1억원 이하(지방은 3억 원 이하) 주택을 팔 경우엔 양도세 중과 적용을 받지 않는 점도 염두에 둘 필요가 있다.

 

종업원에게 10년 이상 무상으로 제공한 주택(예를 들어 장기사원용 주택)이나, 상속받은 주택으로 상속일부터 5년이 경과하지 않은 경우는 설령 3주택 이상이라도 양도세 중과 대상에서는 제외된다. 장기 임대사업용 주택으로 일정기간 이상 임대한 뒤에 양도하는 주택도 중과대상에서 빠진다. 예를 들어 45평 이하이면서 국세청 기준시가로는 6억 원 이하인 주택 2호 이상의 경우로 임대기간 5년 이상 임대한 뒤 양도하는 건설임대주택, 2003년 10월 30일 이후 매입 임대주택, 신규사업자의 경우는 국민주택규모 이하로 국세청 기준시가 3억 원 이하 주택 5호 이상을 10년 이상 임대 후 양도할 때, 2003년 10월 30일 이전 매입 임대주택 기존사업자는 2호 이상 5년 이상 임대 후 양도할 때를 말한다. 물론 조세 특례제한법에 의한 양도세 감면대상 주택도 중과대상에서 빠진다.

 

종부세·재산세 얼마나 늘어나길래

이번 8·31부동산 대책은 고가주택 소유자 등 집부자들의 보유세 부담을 대폭 늘리는 데 초점을 맞췄다. 특히 주택에 대한 종합부동산세를 강화하기 위해 세부담 상한선 상향조정, 과표 적용률 인상, 가구별 합산과세 등의 세율 강화 조치를 연달아 선보여 집부자들의 종부세 부담이 한층 늘어나게 됐다 우선 종부세 과세 기준이 현행 9억 원 초과(공시가격)에서 6억 원 초과로 하향 조정됨에 따라 주택 종부세 대상이 크게 늘게 됐다. 종부세 과세방법을 기존 인별 합산과세에서 가구별 합산과세로 전환한 조치도 종부세 대상과 세부담을 한층 가중시키는 조치다.

 

정부는 종부세 과세표준(세금을 매길 때의 기준 금액) 적용률을 현행 50%(기준시가의 절반)에서 2006년에는 70%로 확대하고 그 이후 매년 10% 포인트씩 상향조정해 2009년에는 100%에 이르도록 했다. 공시가격과 동일한 수준으로 현실화된다는 얘기다. 이와 함께 종부세 세율 구간은 기존 3단계에서 4단계로 확대된다. 주택 공시가격 기준으로 6억 원 초과-9억 원은 1.0%, 9억 원 초과-20억 원은 1.5%, 20억 원 초과-100억 원은 2.0%, 100억 원 초과는 3.0%로 조정됐다. 종부세 세부담 상한선은 기존 50%에서 200%로 상향조정됐다. 종부세 부담이 올해는 전년 대비 1.5배 증가에 그치지만 2006년에는 전년대비 3배까지 늘어날 수 있다는 얘기다.

 

종부세 증가폭이 이처럼 커짐에 따라 종부세가 갑절 이상 늘어나는 경우가 속출할 전망이다. 이번 종부세 대상 확대 조치로 2006년에 종부세를 내야 하는 과세 인원은 전체 970만 가구의 1.6%수준인 16만 가구에 달할 전망이다. 종부세는 소유 부동산 가격이 일정 기준금액을 초과하는 사람을 대상으로 높은 세율로 부과되는 보유세의 일종이다. 일정액 이하 보유에 대해서는 재산세가 부과된다. 재산세는 8,000만 원 이하는 0.15%, 8,000만 원 초과-2억 원은 0.3%, 2억 원 초과는 0.5%의 세율이 적용되고 과표적용률은 50%다. 공시가격의 절반만 과세표준(세금을 매기는 기준가격)으로 삼는 다는 얘기다. 다만 서민들의 세 부담이 급속하게 느는 것을 막기 위해 주택분 재산세의 경우는 과표 적용률 상승을 2년 유예했다. 2008년부터는 5% 포인트씩 올라간다.

 

언제 사야 취득·등록세 적게 내나

2006년부터 개인간 주택 거래에 대해 취득세는 기존 2%에서 1.5%로, 등록세는 1.5%에서 1.0%로 각각 인하된다. 취득 등록세의 인하로 농특세(취득세의 10%)와 교육세(등록세의 20%)를 감안한 총 거래세는 2005년 4.0%에서 2006년 2.85%로 내려가게 된다. 거래세인 취득세와 등록세는 거래세액에 세율만 곱하면 비교적 간단하게 세금을 산출할 수 있다. 거래세액은 세금을 물리는 기준금액인 과세표준을 가리키는데 2006년부터 실거래 가격이 과세표준이 된다. 2006년 거래세율 인하는 개인간 주택거래에만 적용된다는 점도 알아둬야 한다. 개인간 토지거래나 개인·법인간 주택거래, 법인간 주택거래 등에는 2005년과 같은 세율이 적용된다.

 

똘똘한 집 한 채가 효자 노릇 한다

다주택자에 대한 양도세 중과 여부가 논란을 빚고 있는 가운데 똘똘한 집 한 채의 중요성이 갈수록 높아지고 있다. 집을 장기간 보유하더라도 양도세 감면혜택이 없다면 굳이 보유세 부담을 감내하며 주택을 두 세 채나 보유할 이유가 없다. 그보다는 집값이 오를만한 알짜아파트 한 채를 보유한 것이 훨씬 낫다. 그러면 ‘똘똘한 집 한 채’는 어떤 아파트일까. 8.31 대책의 영향으로 집값이 다소 떨어지고 있지만 그렇다고 모든 지역, 모든 아파트 값이 같은 수준으로 떨어지는 것은 아니다. 비인기지역, 비인기 평형이 먼저 떨어지게 마련이다. 선호지역, 선호평형은 집값 하락폭이 미미하거나 오히려 더 오를 수도 있다. 우선 지역적으로는 실수요자들이 선호하는 지역이어야 한다. 기존 아파트값이 강세를 보이거나 향후 교통이나 학군 등이 개선돼 2-3년 후 가격이 움직일 것으로 예상되는 지역이 선호지역이다. 평형으로는 소형보다 중대평형이 갈수록 유망할 것으로 예상된다. 주택업체들도 이런 수요자들의 분위기를 감안한 듯 60-100평형대 초대형 아파트 공급을 늘리고 있다. ‘오를 만한 집 한 채 갖는 것’. 결국 부동산 재테크의 시작은 단순한 원칙으로 귀결될 것으로 보인다.

 

지방발령으로 불가피한 1가구 2주택자

주택가격을 먼저 살펴봐야 한다. 수도권에 있는 주택가격이 1억 원 이하이거나, 지방으로 파견발령 받으면서 마련한 지방에 있는 주택가격이 3억 원 이하라면 2주택 대상에서 아예 빠진다. 하지만 그렇지 않을 경우엔 일단 1가구 2주택에 해당된다. 정부가 지방발령을 받으면서 불가피하게 2주택자가 된 경우에는 예외로 인정해주는 조건을 충족시키는지를 확인해야 한다. 지방근무지 소재 주택 구입, 취득 후 1년 이상 거주, 지방근무 종료 뒤 3년 이내 양도 등 3가지 조건을 모두 충족하면 양도세 중과를 피할 수 있다는 얘기다. 혼인이나 노부모 봉양과정에서 2주택이 된 경우에는 혼인이나 합가 이후 5년이 경과하지 않았다면 양도세 중과대상에 해당되지 않는다. 또한 주택 소유권에 대한 소송이 진행 중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택도 중과대상에서 빠진다.

 

재건축·재개발입주권 세금 줄이려면

일단 2006년부터 관리처분을 마치고 입주권이 되는 재건축, 재개발은 모두 주택으로 간주돼 양도세 등이 부과된다. 2005년까지 관리처분을 마치고 입주권으로 전환된 상태라면 현재와 같이 주택으로 인정되지 않을 수 있지만 이를 만약 2006년 이후 거래한다면 이 때부터는 주택 수에 포함된다. 투자목적으로 보유했던 다주택자로 가격-상승 가능성이 없어 조합원 입주권 상태로 빨리 매도하겠다는 결심을 했다면 2005년 안에 파는 것이 좋을 수 있다. 2006년 이후에 조합원 입주권을 매수할 경우 주택으로 간주돼 매수자들이 부담을 가질 수 있기 때문이다.

 

조합원 입주권을 보유하고 다른 주택을 팔 경우 비인기지역에서 장래성이 없는 것부터 파는 것이 좋다. 또 2007년부터 다주택자에 대한 양도세가 크게 높아지기 때문에 가급적이면 2006년 내에 파는 것이 좋다. 강남권 재건축의 경우 투자자들이 보유한 물량이 절반 이상 되는 것으로 분석된다. 건설교통부가 2005년 8월 서울 강남권 주요 재건축 대상 아파트 9,197가구를 조사한 결과 60%는 거주 목적이 아닌 투자용인 것으로 나타났다.

 

1주택자인 사람이 입주할 생각으로 조합원 입주권을 산다면 이번 대책의 큰 영향을 받지 않을 것으로 보인다. 조합원 지분을 이용해 새로 지어진 아파트에 입주하고 기존 주택을 입주 후 1년 안에 매각하면 양도세 비과세 조건(서울 과천 및 5대 신도시의 경우 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주, 고가주택이 아닐 것)을 갖춘 경우에 세금 감면혜택을 볼 수 있기 때문이다. 그러나 조합원 입주권을 매입한 1주택자가 입주를 하지 않은 채 중간에 팔면 실거래가를 기준으로 보유기간 등에 따라 양도세가 부과된다.

 

 

3. 포스트 8·31 재테크 어떻게

 

신흥 노른자위로 떠오른 송파신도시

서울 강남구, 서초구, 강동구, 송파구 등 이른바 ‘강남 빅 4’의 연간 주택수요는 2만 6,000가구 정도다. 송파신도시를 지으면 이것의 1.9배를 공급할 수 있다. 송파신도시의 면적은 200만평. 정부는 여기에 5만 가구를 짓되 그 중  2만 가구를 전용면적 25.7평 초과 중대형평형으로 한다는 계획이다. 송파 신도시의 중대형평형 비율은 40%. 판교의 33%보다 훨씬 높은 비율이다. 1기 신도시 중에서도 평촌(44.2)을 제외하면 분당(33.6%), 일산(27.7%), 산본(34.7%), 중동(38.0%)보다 높은 수준이다. 이렇게 중대평형의 비중을 높인 이유는 간단하다. 중대형 위주의 고급단지를 만들어 강남의 주택수요를 효과적으로 빨아들이기 위해서다. 강남 4개구 연간 중대형 수요(1만 1,000가구)의 1.8 배 규모다.

 

송파신도시에는 임대주택 비중도 유난히 높다. 최소 2만 6,000가구 이상이 임대주택으로 지어질 전망이다. 전용면적 25.7평 초과 중대형 주택의 예정가구수가 총 2만 가구인데, 이중 최소 6,000가구는 임대아파트로 공급하겠다는 것이다. 다만 중대형 임대아파트 6,000가구는 오는 2008년 하반기 시장상황에 따라 분양아파트로 전환시킬 수 있는 물량이다. 만약 중대형 임대아파트 전량이 분양아파트로 전환되면 송파신도시의 임대주택 비중은 40% 수준으로 판교신도시(37.7%)보다 약간 높은 수준이 된다.

 

이런 가운데 뉴타운, 신도시 개발이 집중될 ‘송파·남부’ 지역이 당초 정부 의도와는 달리 서민아파트 단지로 전락할 수 있다는 지적이 나와 논란이 예상된다. 송파신도시 예정지 위쪽에 위치한 장지택지개발지구(20만평)를 비롯, 인근의 마천 국민임대주택단지와 거여아파트 등 송파신도시 인근에 이미 1만 2,000가구에 달하는 임대·소형평형 아파트가 들어서거나 조만간 들어설 예정인 셈이다. 결국 송파신도시를 포함한 송파남부 개발지역에 들어서는 임대, 소형아파트가 4만 가구에 달하게 된다.

 

하지만 실제로 대부분의 부동산 전문가들은 송파신도시 중대형 물량의 소화를 전혀 걱정하지 않고 있다. 강남 접근성이나 각종 기반시설이 워낙 잘 갖춰져 있어 ‘강남사람’들이 몰려들 수밖에 없다는 판단이다. 중대형 물량 중 30%(6,000가구) 이상을 임대주택으로 짓겠다는 정부 계획에 대해서도 ‘대세에 지장이 없는 정책’이라는 반응이다. 중형임대주택의 경우, 시장수급용으로 활용될 예정인 만큼 임대주택으로 짓다가 실제 분양할 때는 분양주택으로 얼마든지 전환될 수 있기 때문이다. 전체 공급량의 절반 이상을 임대주택으로 공급한다는 서민적 면모와는 동떨어진 송파신도시의 ‘숨겨진 모습’이다.

 

판교신도시 부동산시장에 태풍의 눈 된다

2006년 부동산 시장의 최대 화두는 단연 판교신도시의 아파트분양이다. 정부는 8·31부동산대책을 통해 공공택지 내 전용면적 25.7평 이하에 대해 적용하던 분양가 원가연동제를 전용면적 25.7평 초과 물량에도 적용하기로 했다. 분양가 원가연동제가 적용되면 분양가 자율화 때에 비해 분양가가 내려갈 것으로 보인다. 이로 인해 과도한 시세차익이 발생할 수 있기 때문에 정부는 1999년 폐지됐던 주택채권입찰제를 도입하기로 했다. 원가연동제가 적용된 아파트에 대한 전매제한도 강화된다. 25.7평 이하는 당초 수도권에서는 분양계약일로부터 5년, 그 외 지역은 3년 간 전매를 제한할 계획이었지만 이를 각각 10년, 5년으로 늘렸다. 이와 함께 25.7평 초과평형도 5년 간 전매를 제한하기로 했다.

 

판교신도시의 가구수도 늘어난다. 기존 160%이던 용적률을 200%로 늘리고 단독주택 500가구를 중대형 공동주택 1,500가구로 전환하기로 했다. 이를 통해 중대형 물량은 당초보다 3,100가구가 늘어나고 판교 전체는 2,600가구가 늘어나 2만9,404가구가 된다. 또 판교신도시에는 소형평형을 장기임대아파트 등으로 공급하는 외에 전·월세형 중·대형임대(전용면적 25.7평 초과)도 선보인다. 전·월세형 중·대형임대는 특별한 입주자격 제한이 없고 추후에 분양아파트로 전환하더라도 입주자에 우선권을 주지 않을 예정이다. 판교신도시의 분양방식은 달라졌지만 장기보유하면 시세차익은 어느 정도 볼 수 있을 것으로 예상된다.

 

주택채권입찰제에 사용되는 채권에 대해서는 35% 내외의 할인율이 적용될 것으로 보인다. 정부는 10년 만기, 연 0%의 이율로 2종 국민주택채권을 발행하는 방안을 검토중이다. 정부 관계자는 “낮은 실세금리를 감안하면 채권입찰제에 활용되는 2종 국민주택채권은 10년 만기에 연이율 0% 또는 0%에 근접한 수준으로 발행될 것”이라고 말했다. 이 관계자는 “현재 실세금리(연 4.5%)를 감안하면 이 채권의 현재가치는 액면의 65% 수준이 되고 채권을 바로 되팔 때 적용되는 할인율은 35% 내외가 될 것으로 보인다”고 설명했다. 채권매입액은 주변시세와 분양가 등에 따라 달라질 수 있다. 새로 도입되는 채권입찰제에서는 분양가와 채권매입에 따른 손실액을 합친 수요자 부담액이 인근 시세의 90%선이 되도록 하고 이를 기준으로 역산해 채권매입액을 산정한다는 게 정부의 생각이다.

 

전매금지 강화 등 분양방식 변경으로 실수요자들이 유리해진 반면 단기투자자들은 판교를 노리기 어려워졌다. 초기자금 증가로 중·대형의 경쟁률이 낮아질 가능성이 있는 만큼 자금여력이 충분한 실수요자들이 중·대형을 노려볼 만하다. 다만 예상 채권액 등을 나름대로 계산해야 하는 등 청약과정이 복잡해지기 때문에 사전준비가 많이 필요하다. 중·소형 평형은 임대도 매력적이다. 판교에는 10년 임대 후 분양 전환하는 아파트 4,300여 가구가 공급될 예정이다. 중·소형 분양아파트는 어차피 10년 간 못 팔기 때문에 사실상 임대와 다를 게 없다. 임대는 오히려 초기 계약금 등이 낮을 수 있다.

 

청약통장 활용 더 커졌다

정부가 발표한 8 · 31대책에 따라 무주택자와 실수요자는 청약통장을 활용할 기회가 더욱 많아졌다. 송파신도시 신규 개발과 판교, 파주, 양주 등 신도시 공급물량 확대, 무주택자 서민에 대한 모기지 대출 확대 등이 모두 무주택 서민을 배려한 대책이기 때문이다. 특히 청약저축 가입자는 공영개발 방식이 확대되면 당첨 확률이 높아져 최대 수혜를 받을 것으로 보인다. 청약통장은 용도에 따라 청약저축, 청약예금, 청약부금 등 세 가지로 나뉜다. 청약저축은 국민임대와 전용 25.7평 이하 공공아파트에 쳥약할 수 있으며, 청약부금은 전용 25.7평 이하 민영아파트 청약이 가능하다. 청약예금은 전용 25.7평을 넘는 민영주택과 임대아파트에 청약할 수 있다.

 

정부는 공영개발 확대에 따라 청약부금자의 청약 기회가 줄어들 것을 감안해 이르면 2006년 하반기부터 청약부금 가입자도 임대아파트 청약이 가능하도록 제도 변경을 검토중인 것으로 알려졌다. 그리고 청약자격 순위를 청약 가입 연한과 소득, 가족 수 등 상황을 감안해 부여할 방침이다. 무주택자에 대해 주택 구입시 모기지(장기주택대출) 지원을 확대하고 생애 최초 주택구입자금 지원도 재개된다. 또 공급물량을 늘리고 원가연동제나 주택채권입찰제 등으로 분양가를 간접 규제할 방침이다. 따라서 청약통장 가입자는 자신에게 적합한 분양 단지가 어디인지 미리 살펴볼 필요가 있다.

 

상가, 오피스텔, 경매 틈새시장이 뜬다

8·31대책 발표 후 떠오르고 있는 부동산 투자 상품은 상가, 사무용 빌딩, 오피스텔 등 이른바 수익형 부동산이다. 상가는 대표적인 수익형 부동산이지만 후분양제 시행으로 2006년 상반기 이후에는 공급부족이 예상된다. 따라서 매입 적기는 2005년 가을부터 2006년 초까지다. 추천 1순위는 지하철 인근 역세권 근린상가다. 테마상가는 할인점이나 인터넷 쇼핑몰 영향으로 인기가 시들해질 것이 예상되고 아파트 단지 내 상가는 업종이 단순해 독창적인 창업전략이 필요해졌다.

 

택지지구 상가 투자를 고려한다면 지구 내 상업용지 비중을 유심히 살펴볼 필요가 있다. 상업용지가 전체 택지지구에서 5% 넘게 차지한다면 상가 공급이 너무 많다고 판단된다. 이런 기준으로 보면 현재 수도권에서는 파주 교하지구(0.8%), 용인 동백지구(3.8%), 남양주 호평지구(5% 미만) 등이 상업용지 비중이 낮은 편이다. 오피스텔은 공급과잉 상태에 큰 변화가 없는 가운데 업무중심지구에 들어섰거나 건축예정인 ‘순수 업무용 오피스텔’을 선별 투자할 필요가 있다. 주거용 오피스텔은 세금이 무거워질 가능성이 있어 주의해야 한다.

 

8·31부동산대책이 기존 재테크 판도를 바꾸면서 경매 시장에 대한 매력도 감소할 것으로 보인다. 경매 인기 상품인 아파트의 경우 양도세 강화 등으로 투자매력이 많이 줄어드는 데다 2006년부터 적용되는 취·등록세 인하가 경매에는 해당되지 않아 위축이 불가피할 전망이다. 반면 각종 규제로부터 자유로워 투자자들의 관심이 높은 토지 경매시장은 실수요자들에게 좀 더 유리하게 전개될 전망이다. 경매로 취득한 토지는 2005년 10월 중순부터 도입되는 전매 금지강화도 적용되지 않기 때문이다.

 

부동산 펀드에 눈 돌리자

8 · 31대책으로 부동산펀드는 반사이익을 보고 있다. 이번 대책으로 부동산 시장이 냉각되고 있지만 시중자금이 부동산 펀드로 몰리면서 설정액이 3조 원을 돌파한 것이다. 부동산펀드의 연간목표수익율은 5% 후반에서 8%대, 만기는 1년 미만에서 5년 이상까지 다양한 것으로 나타났다. 부동산펀드는 각종 세금혜택을 부여받고 있다. 양도세 대신 배당소득세(15.4%)만 내면 되고, 취득·등록세(4.6%)도 50% 감면 받는다. 같은 부동산이라도 직접 투자하면 양도세 등을 훨씬 많이 물어야 하지만 부동산펀드 등 간접투자상품을 통하면 세금이 대폭 줄어드는 셈이다. 그러나 부동산펀드는 현재 종합부동산세 합산과세를 적용 받고 있다. 자산운용업계는 비슷한 유형인 리츠(REITs)처럼 분리과세를 요청한 상태이며 재경부와 행자부 등이 이를 협의하고 있다.

 

8·31대책은 부동산펀드 상품구조에도 적지 않은 영향을 미칠 것으로 분석된다. 기존에는 일종의 대출방식인 프로젝트파이낸싱(FF)형이 대부분을 차지했지만 앞으로는 해외투자형과 임대형의 비중이 커질 것으로 전망됐다. FF형은 분양시장에 대출하는 경우가 많기 때문에 이번 대책 중 전매제한 강화 등으로 분양시장이 위축되면 투자처가 줄어들 수밖에 없다. 8·31대책으로 부동산펀드의 장점이 부각되고 있지만 원금을 보장하지 않는다는 속성과 투자방식에 따른 유형별 주의점을 잊지 말아야 한다. FF형의 경우 분양시장 침체로 미분양이 늘어나면 원리금 상환이 지연될 수 있어 투자시 원금 손실 방지를 위한 안전장치를 반드시 확인하고 시공사의 신용도가 높은 곳을 선택해야 한다. 임대형은 FF형보다 상대적으로 안전장치가 약하고 경기 영향을 많이 받는다. 공실률 등에 따라 수익률이 큰 폭으로 변동할 수 있기 때문에 해당 물건을 직접 방문해 입지 등 사업성을 확인해야 한다. 해외투자형은 현지 사정에 밝고 환율 변동 등에 대비한 안전장치를 어떻게 마련했는지 확인해야 한다. 아직 출시된 펀드가 많지 않은 경매 및 개발형은 전문성과 분산투자를 통해 위험도를 낮췄는지 살펴봐야 한다.

 

 

4. 8·31이후 부동산 시장은

 

집값 얼마나 떨어질까

그 어느 때보다 강력한 ‘8·31 부동산 대책’으로 인해 집값이 얼마나 더 떨어질 것인지 많은 사람들이 궁금해하고 있다. 정책당국이 원하는 시세수준은 10·29대책 발표 후 하향조정된 시세수준인 것으로 보인다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 10·29대책 발표 후 저점인 2004년 말 집값을 100으로 놓고 보면 현 시세는 서울 전체가 113.11, 강남구 121.59에 이른다. 따라서 정책당국이 기대하는 집값은 일단 10·29대책 발표 후 저점이었던 2004년 말 수준에 맞춰봐야 할 것으로 보인다. 8·31대책 발표를 전후해 강남 집값은 2005년 6월 최고치보다 단지별로 10% 정도 값이 내렸지만 아직 10·29대책 후 저점인 2004년 말에 비해 단지별로 10-20% 더 비싸다.

 

그렇다면 앞으로는 어떨까. 일단 시장에선 대책 발표 후 시세가 예상보다 큰 변화가 없어 단기간에 정부 목표대로 집값이 떨어질 가능성은 적은 것으로 평가한다. 우선 기존아파트 분양가가 올라 심리적인 가격 지지선으로 작용할 가능성이 높다. 문제는 추가대책도 불사한다는 정책당국의 의지다. 임달호 현도컨설팅 사장은 “정책 강도로 볼 때 전체 주택시장은 10·29대책 이후 저점까지 내려갈 수도 있다”며 그러나 희소성이 있는 강남권 중대형 단지까지 이를 확대 해석할 수 있을지는 의문“이라고 전했다.

 

대책이후 토지시장 전망과 투자요령은

참여정부가 주택뿐만 아니라 토지시장에도 규제의 칼을 빼들었다. 결론부터 말하면 8·31대책으로 토지시장의 위축은 불가피할 전망이다. 8·31대책에서 세금은 토지의 취득, 보유, 개발, 양도 등 모든 단계에 걸쳐 있다. 세금이 그만큼 무거워진다는 얘기다. 가장 영향이 큰 것은 양도소득세 중과로 투자목적의 토지 거래 시장은 위축될 것이다. 비사업용 나대지, 잡종지와 부재지주 소유농지, 임야, 목장용지가 2006년부터 실거래가로 과세되고 양도세율도 60%까지 올라가며, 장기보유 특별공제 적용도 배제된다. 예를 들어 공시지가가 실거래가의 50%인 비사업용 나대지와 부재지주 소유 농지를 2007년에 팔게 되면, 과세 기준이 2배 오르고 양도세율이 36%에서 60%로 2배가 돼 양도세는 현재의 4배 이상 올라갈 수 있다.

 

두 번째로 비사업용 토지에 대한 종부세 부과로 땅부자들의 과세증가는 피하기 어려워 보인다. 종부세를 기존 인별 합산에서 가구별 합산으로,  기준금액을 공시지가 6억 원에서 3억 원으로 낮추고 과표적용률도 강화된다. 세 번째로 개발단계의 개발부담금, 기반시설부담금 부과는 개발 사업용 토지시장에 영향을 미칠 것으로 보인다. 개발부담금과 기반시설부담금이 부과되면 골프장 등 주 5일 근무제 확산에 따른 레저시설 개발과 민간 택지개발을 위축시켜 골프장 용지 등 중·대규모 토지의 거래 감소를 유발할 수 있다. 반면 농어촌주택 등 소규모 건축과 공장 등 생산시설은 면제 및 감면되므로 주 5일 근무제 확산에 따르는 소규모 주말주택 시장에는 별다른 영향이 없을 것으로 보인다.

 

행정도시, 기업도시, 공기업 이전, 혁신클러스터 조성 등은 여전히 지가를 움직일 재료가 된다. 또 제 4차 국토종합계획의 수정과 토지적성평가에 따르는 관리지역 세분화 등도 변수로 작용할 전망이다. 국토종합계획 수정에 따라 부풀려진 호재 지역이 조정되고 신규 호재지역이 생겨날 수 있다. 따라서 관리지역의 세부 내용에 따라 투자가치가 크게 엇갈릴 것으로 보인다. 2020년까지 진행되는 토지적성평가로 2000년 기준 국토의 26%에 이른 투자성 높은 준농림지(현 관리지역)는 19%(계획관리지역) 정도로 줄어들어 희소성이 높아진다. 지역적으로 살펴보면 수도권은 지가 하락의 영향에서 다소 자유로울 것이다. 매년 수도권 순유입 인구는 1998년 9,000여 명에서 2002년 20만 명에 이르는 등 지속적인 증가 추세다. 게다가 최근 유가 폭등과 경기 침체가 계속되면 수도권 인구 유입은 더욱 더 증가할 것이다. 따라서 수도권 인근 아파트를 지을 만한 땅의 가치가 뛸 것으로 보인다.

 

그밖에 고속도로 개통의 효과가 예상되는 지역과 남북 교류에 따라 경기 서북부 일부 지역과 일부 접경지역의 투자 가치는 올라갈 것이다. 반면 토지시장의 양극화에 따라 별다른 개발재료가 없는 영·호남 지역은 투자효과를 기대하기 어려울 것으로 보인다. 지목별로 살펴보면 농지의 경우 2005년 10월부터 도시민의 농지 소유 제한 폐지(농지법)와 2006년 1월 22일부터는 농지조성비가 공시지가 기준으로 바뀐다. 따라서 향후 도시화가 예상되는 지역은 개발할 수 없는 농지라도 투자가치가 올라갈 것이다. 임야의 경우 최근 산지관리법 시행령 및 시행규칙이 변경돼 투자시 주의해야 한다. 종전에는 토지사용승락서로 건축이 가능했지만 이제는 자기 소유 임야가 아니면 건축을 할 수 없다. 그밖에 주 5일 근무제 확산에 따른 라이프 스타일의 변화로 소규모 주말주택 수요가 증가하고 관광레저산업이 활발해짐에 따라 이들 용지의 수요가 증가할 것이다.